פסק-דין בתיק ו"ע 1038/05

1.         השאלה העיקרית הטעונה הכרעה בערר זה היא, האם חוזה המכר של המקרקעין, חל, הלכה למעשה, על מכירת מבנה מסחר ומשרדים, ולא רק קרקע בלבד, כטענת העוררת.

2.         העוררת טוענת, כי ביום 19.11.03 נחתם חוזה בין מינהלת אזורי תעשיה בנימין (להלן: " המינהלת") לבין העוררת (להלן: " העוררת" או " עטרת"), שעניינו המגרש נשוא ערר זה, הנמצא בפארק התעשייה "שער בנימין" שבמועצה האזורית בנימין.  עוד טוענת העוררת, כי הסכם השותפות של בנייה על המגרש שבין העוררת לבין המנהלת, אינו נוגע לעניין המיסוי של המקרקעין, משום שהסכם השותפות בבנייה נעשה אחרי כן.

3.         לעומתה, טוען המשיב, כי מן הראיות, ובעיקר החוזים שנעשו, עולה, כי למעשה רכשה העוררת מבנה שנבנה על המגרש, ולא קרקע פנויה.

ועוד זאת, אפילו נניח, כי מועד החוזה אינו זה שצוין בכותרתו, אלא מועד שקדם לו, קרי: בחודש נובמבר 2003, גם אז, ובכל מקרה, יש להתייחס למהותה הכלכלית של העסקה, נשוא ערר זה, שהיא רכישת מגרש שעליו מבנה למסחר ולמשרדים.

עובדות מוסכמות ופלוגתאות

4.         הצדדים הסכימו על עובדות מסוימות, וקבעו את עיקרי הפלוגתות שביניהם, כפי שמסרום לועדה ביום 16.11.06.

5.         עובדות שאין עליהן מחלוקת הן אלו:

            א.         בחודש ינואר 2003 שילמה העוררת למנהלת סכום של 195,570 ש"ח, עבור רכישת חלק ממגרש שמספרו 102 בפארק התעשייה "שער בנימין", שעלותו 87,000 ש"ח.

            ב.         ביום 19.11.03, סיכמו העוררת והמנהלת, כי הסכום ששולם כאמור, יהיה עבור רכישת מגרש מספר 103.

            ג.          ביום 18.8.04, נחתם בפועל ("פיסית" על פי האמור בהסכמה) הסכם משולש להזמנת עבודות בנייה בין המנהלת לבין העוררת והחברה לפיתוח מטה בנימין, המתייחס לבנייה על כל המגרש שמספרו 103.

ד.      ביום 22.8.04 נחתם (פיסית) הסכם בין המנהלת לבין העוררת, לעניין מכירת 22% מהזכויות במקרקעין - לעוררת.

ה.            ה.         מועד גמר הבנייה, על פי החוזה, הוא 31.12.04.

            ו.          הדיווח למשיב (על העסקה) נעשה בחודש 10/2004.

6.         הפלוגתאות, כפי שהוסכם, הן אלה:

            א.         האם מדובר במכירת מבנה מסחר ומשרדים, בשלב "מפתח" כטענת המשיב, ואם כן השומה צריך שתכלול גם את מחיר בניית המבנה שהוקם על המקרקעין, או שמדובר במכירת קרקע בלבד, כטענת העוררת.

            ב.         האם העוררת רכשה מבנה מהמינהלת, כטענת המשיב, או שמא נחתם אך הסכם שותפות, כטענת העוררת.

            ג.          מה היה מצב הבנייה, במועד העסקה, נשוא השומה, דהיינו בחודש אוגוסט 2004.

            ד.         האם ניתנה לעוררת זכות להשמיע את טענותיה לפי סעיף 87(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: " החוק").